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                                        泉州樓市下半年8大新變化,東海購房邏輯變了!

                                        時間:2022-05-16 13:08:20      字號:T|T 來源: 點擊:
                                        核心提示: 關于當下的泉州樓市,簡單說幾點:一、二季度始泉州樓市政策有望迎新變化。今年以來,全國多地城市陸續出臺松綁樓市調控,內容包括放松限購、取消限售、降低首付比例,提高公積金貸款的額度、公積金沖抵首付、對...

                                        關于當下的泉州樓市,簡單說幾點:


                                        一、二季度始泉州樓市政策有望迎新變化。


                                        今年以來,全國多地城市陸續出臺松綁樓市調控,內容包括放松限購、取消限售、降低首付比例,提高公積金貸款的額度、公積金沖抵首付、對契稅進行補貼等,包括重要會議強調了“支持各地從當地實際出發完善房地產政策,支持剛性和改善型住房需求,優化商品房預售資金監管,促進房地產市場平穩健康發展”。


                                        在此背景下,泉州具備跟進松綁政策的基礎條件。


                                        內參認為,相對于其他城市,泉州目前松綁樓市調控的緊迫性要弱一點。這是因為,目前泉州主城除臺商投資區有較多的存量供應外,整個泉州主城目前依然還存在供應緊缺,豐澤、鯉城幾無新房可售(東海存量除外),主城板塊大都屬于一推就是紅盤狀態。


                                        但是,因為受疫情影響,泉州出現了“失去的一個月”,第一季度經濟增長約4.0%,也明顯低于省內廈門和福州的7.5%,也低于全國的4.8%;在去年失去GDP頭把交椅和2022疫情雙重壓力下,疊加2022年弱經濟周期環境,泉州急需尋求更多“經濟推動力”。


                                        內參認為,泉州在二季度開始,或會陸續從土地供應、預售條件、資金監管、稅收繳納、限售限購、一手限價、融資貸款等方面進行調整。


                                        二、政策的調整將帶來市場交易走向活躍。


                                        近幾年,泉州、晉江等大泉州多地樓市熱度不減,這是因為,首先從2017年至今,泉州一直執行著最為嚴格的調控舉措;其次,隨著時間的推移,泉州一手房與二手房的價格差距形成巨大鴻溝,進一步刺激的新房熱度;此外,泉州主城土地供應受制于“棚改推進速度影響”,主城多片區多幅地塊因為現實條件影響,延遲了供地時間,需求旺盛的樓市很快消化了庫存,造成了新房市場的擠壓緊缺效應。


                                        在這種背景下,若市場施以適當的政策調整,樓市交易或走向更加活躍。


                                        三、內參認為,放寬一手房限價是勢在必行,也是不得不行的舉措。


                                        內參認為,按照原有的泉州各板塊的一手房限價,已經明顯不符合當下市場真實水平,有些板塊欲推出的地塊,受之前限價影響,甚至不能平衡到土地成本、房企拿地測算幾無利潤機會而造成土地難以成功出讓;有的地塊則因為極佳地理條件具備更高的溢價率,但按照過往的限價體系測算,白白浪費了土地價格溢出的財政收入。


                                        而要破解這種問題,就是要重新評估新房住宅限價,打造更加合理且有層次感的限價體系(晉江新推土地供應計劃,我們已經看到了這種一手限價的限價幅度發生變化,相信接下來的泉州新推土地供應計劃,局部板塊地塊限價放寬的信號)。


                                        事實上,一手限價進行一定幅度的放寬,首先符合現實需求,也能滿足財政需求;其次當一手新房和二手房價趨同,就會減少大量的新房投機客,有利于整個市場“房住不炒”的方向;另外,限價的放寬會提振市場的信心,購房者追漲不追跌,能夠快速穩住市場的底盤。


                                        四、值得一提的是,放寬限價,可以改變當下泉州品質邏輯。


                                        限價提高到一定合理程度,對房產品質提升有一定促進作用,對追求品質,精耕細作的房企更加有利。如果一個項目的限價所有的開發企業都能輕而易舉的實現,那么會導致地價很高、限價與樓面價差額很小很小,沒有利潤空間,競得企業會壓縮成本,最終產品品質上不來。


                                        近幾年泉州嚴格限價后市場出現了大量品質不升反降的產品,就是很明顯的例證。


                                        限價提高到一個合理的水平,需要開發企業在品質、營銷、產品設計等方面下足功夫才能讓消費者買單,產品品質就會提高;


                                        事實上政府也已經意識到這個問題,2021年12月23日,泉州下發了95號文(《加強新建商品住宅及商辦類建筑建設管理的通知》),其中就對商品住宅建設做了明確規范,就是確保建筑品質的措施之一。


                                        五、二手房三類產品成交分化明顯。


                                        1、二手豪宅房源近期掛牌有所增加,但價格多維持較高水平,這是因為目前市場高端產品基本已斷供,優質的二手豪宅也大都惜售。


                                        2、改善客戶持續成交。改善客戶的需求持續存在:特別是近幾年買了地段、品質一般但價格上漲的客戶,存在地段、品質、學區等等改善需求,置換水到渠成。


                                        3、剛需對二手房的觀望氛圍濃厚,這是因為(1)當下主城搖號新盤都斷供了,要么只能去遠郊,房票買到遠郊又不甘心;(2)二手房價格依然位居高位,擔心站崗?傊,不管是買到遠郊、還是接盤市區高價二手房、或者優質地段的老破小,都面臨一個問題:基本漲價的空間已經釋放得差不多了。這種情況,或許要等到下半年之后,才會有所變化,所謂“房價不上漲,剛需不進場”。


                                        六、重點的是,東海的搖號“王炸”要來了。


                                        3000多套一手住宅房源,將在年內分多批全部推出,首批千套房源有望5月入市,為泉州樓市的熱度寫上最清晰的注腳,那么你知道你有機會能參與嗎?


                                        七、東?偛拷洕鷧^的住宅房源下半年將進入集中供貨的階段。


                                        目前包括和富中心、中淥廣場、藍海國際、匯金國際中心項目陸續進入竣備、辦證階段,后續仍有“較大利好持續加碼”,相關文件中,也有明確提出中央商務區將新增2所小學,1所中(傳聞學校高配),這些“不搖號”的產品,購房價值邏輯正在被改寫。


                                        八、特別提醒的,靠隨便買房就能跟著大市普漲的機會已經沒有了。


                                        盲目買房的結果,就是別人的房子都在漲,而若干年后,你的房子將原地打轉,這是最悲傷的事情,希望那個不是你。


                                        內參原創,未經授權,不得轉載。

                                        【責任編輯:admin】 Tags: 泉州樓市

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