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                                        如何讀懂新政后泉州樓市價值邏輯?

                                        時間:2021-12-02 11:05:39      字號:T|T 來源:泉州房網 點擊:
                                        核心提示: 如何讀懂新政后泉州樓市價值邏輯?

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                                        如何看待新政及其影響?

                                        此次泉州新政,是之前調控政策“因城施策、分類調控”的進一步實施,著重在于精準保剛需,比如加大了剛需的認籌配額比例,同時調整了剛需的范疇,以剛需政策籌碼進一步吸引外地符合條件的人才留在泉州,并從政策上進一步遏制炒房需求?偟膩碚f,由于之前泉州已經出臺了嚴厲的調控措施,此次新政是補丁,進一步界定合理住房需求,并非調控政策的強升級(沒有涉及二手房指導價、金融政策、限售年限變化等)。

                                        值得一提的是,泉州主城區樓市目前的核心問題是一手房供需矛盾緊張,背后則是因為近幾年來泉州主城的土地供應放緩導致的結果,一手房嚴格限價,疊加了學區房價格炒作、二手房跳漲所形成的巨大一二手房價差,加劇了投資風潮,激活了大量沉默的房票,使得大量購房者創造性條件參與打新,新政進一步限制炒房風潮,有助降低“打新風潮”達到“穩房價預期”。

                                        此次新政特別提及加大土地供應,加上“限地價”、“限房價”、“穩預期”調控主基調,未來新出讓的地塊房價大幅度拉升的可能性小了,隨著更多新房出現,直接沖擊當下拔高的二手房價,隨著時間的推移,這種嚴重倒掛的情況將明顯改變。

                                        此外,由于本身泉州市場已經開始處于分化階段,“教育平權”政策預期下,泉州老城區高價學區房已經開始回落,甚至出現個別高價學區房拋售情況。

                                        大金融環境趨嚴,疊加還可能隨時警示的手段,比如二手房指導價、房產稅等,暗示你的持有成本可能增加,包括隱性的保障性租賃住房、保障性公租房、共有產權房等配套政策,雖然不直接影響房價,但勢必將分化瓦解房價的快速上漲的預期。在這種情況下,一切圍繞預期的大調控已經開始,在這種判斷之下,內參認為:

                                        1、“打新潮”將會降溫,全城都是熱銷盤的場景將不復存在,一些位于遠郊、或者新區沒有核心優質配套的房子,大概率現在買入價就是天花板價格。

                                        2、不是所有的樓盤倒掛都有價值,也不是所有“打新”能買到就賺到,買房一定要結合自身需求形成獨立判斷思考。

                                        3、高價學區房不能碰,回調已經陸續開始了,未來要承受一定時間的壓力。

                                        4、未來核心區的優質次新房,價值進一步凸顯,疊加核心地段改善型樓盤、特殊資源占有者,價值進一步放大。

                                        5、新的土地出讓規則已經發生改變,所以大概率接下來的市場好產品將會越來越多,購房品質得到進一步保障。

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                                        泉州這一輪的二手房價格漲幅特別大,市場分化后,二手房價會不會降?

                                        當下,泉州主城一手房市場還處于打新階段,且供應量短期較為有限,新推土地限價逐步抬高趨勢,主城新房打新熱仍將持續一段時間。

                                        泉州二手房價跳漲普漲,這是因為,泉州過去房價長期保持低位,在這一波行情中,在貨幣、供需、配套等要素變化下,是必然補漲的結果,只是因為疊加了供需不均和一手房打新預期下,造成了全面跳漲的狀況,形成了板塊并進和房源普漲的結果,板塊間、個盤間的價格差異不明顯,隨著市場的理性回歸,這種局面將會被打破,分化的行情將會在未來市場中體現,部分虛火房源價格肯定會回調。

                                        這也意味著,隨著這輪泉州房價大漲后,泉州二手房價格已經躍上臺階,閉著眼睛買房的時代已經過去,未來只有部分板塊核心配套加持的房子,才具備一定的價值成長性。

                                        記住,接下來買房,不要亂買,不要亂買!

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                                        一手房很難買到,二手房價感覺到達了頂峰,現在還是買房的機會點嗎?

                                        因各種因素影響,泉州主城的一手房源供應少,這是現狀。

                                        分板塊看,鯉城區一手房長達一年時間未有新房供應,城東已經超過4個月沒有新房供應,萬安已經進入存量房時代,東海超過半年沒有新房供應,豐澤主城今年內預期供應的僅中梁星海。218套可售)、安騰禮悅臺(63套可售)、保利華創云上(150套可售),總體預期供應量少。

                                        供需矛盾是造成當下泉州二手房價上漲的動因,加上目前一手房嚴格限價所形成的價格倒掛,這些即將供應的一手房極具價格優勢,打新一手房仍是非常重要的買入方式。

                                        內參強調當前泉州二手房價格進入階段性高位,指的是板塊與板塊的價值體現不明顯,優質房源和普通房源的價格區分不明顯;區分來看,核心發展的區位板塊價值仍有待進一步提升,片區的房源均價,還有上漲的動力。

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                                        如何看待東海未來的發展,當下東海新房認籌遲遲未出,多次搖號未中,是不是應該考慮買東海的二手房,東海的二手房價格會不會是高位?

                                        剛開完的泉州黨代會,泉州提出未來五年要加快環泉州灣中心城區建設,建設常駐人口超500萬人,建成區面積超500平方公里的城市中心,突出區劃重構,聚灣強心,建設代表中國海洋文明的區域中心城市,東海作為泉州市域中心的核心點,板塊價值將進一步提升。

                                        其次,政府有意加快東海多個片區征遷改造力度,欲把蟳埔、后埔、云山打造成為泉州高品質城市單元,且進一步強化東海城市中心城市形象建設,并進一步規劃增加交通路網、核心商業、教育配套,在多種因素影響下,東海剩余一手房源如何更好完成泉州城市發展民生需求,成為第一考慮要義。

                                        在人民網地方領導留言板上網友關于“東海住房搖號”的咨詢中,泉州市住房和城鄉建設局于10.25回復表示:“ 據泉州市住房和城鄉建設局調查了解,我市現行的剛需、非剛需購房政策是針對特殊時期制定的。泉州市住房和城鄉建設局將進一步完善公證搖號銷售機制,強化分類精準施策,支持合理購房需求,確保我市房地產市場持續穩定發展。同時,進一步引導、督促東海片區已達到預售進度要求的項目盡快申請辦理預售許可,并對外銷售。新盤開盤銷售時,會在泉州晚報等媒體公布相應的搖號選房方案!

                                        目前東海已經取證還未認籌的項目有:上實海上海三期格瀾郡5#樓,共255套;海宸尊域三期1#、2#樓,共579套。此外,萬科城市之光二期21#、23#樓(共239套),首批高層次房源已公示。

                                        內參認為,若東海新房短時間內未能供應,有自住需求,看好東海中心板塊價值成長的,也可以通過追求確定性的方式買入。從長周期看,目前東海濱海社區部分2萬元左右的房子仍具一定價格優勢,仍是可以伺機進場的方式,具體則根據房源自身情況選擇。

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                                        如何讀懂泉州“十四五規劃”的城市發展邏輯?

                                        一直以來,泉州存在著“格局”很大,“勢能很小”現狀。

                                        2020年,泉州GDP高達10158億元,正式進入“萬億元俱樂部”,泉州“格局”很大是因為,在過去的泉州發展中,憑借泉州政府的有力領導,泉州人通過勤勞和才智創造出天量的財富,硬生生擠出省內第三中心城市的地位,同時,憑借著大泉州各縣市區獨立的產業集群發展模式,形成了完整的產業鏈,在全中國的普通地級市中屈指可數,形成了泉州城市的大“格局”。

                                        但泉州同時出現幾個問題,一個是面臨廈門城市的強力“虹吸”,閩南金三角與長三角城市群最大的不同點在于,長三角城市群經濟發展、城市建設更多是互補,但廈門由于自身經濟總量規模有限,產業較為單一,廈門做大做強更便捷的方式,就是把周邊城市的人、產業、消費拉過去,形成此消彼長的結果,這就是為什么廈漳泉一體化喊了許多年,仍沒有大進展的背后邏輯。

                                        此外,泉州內部分散,強縣市自成一體,泉州主城向心力弱,大泉州更像是一個城市群的組合,沒有把城市資源配置集約配置,提升泉州城市競爭力,這就是為何20強城市中,僅泉州未有地鐵的緣故。

                                        在這個前提之下,泉州新的五年規劃明確提出,要進一步提高中心城市的首位度,加快環灣中心城區建設,區劃重構,推進區域同城化發展,爭取地鐵獲批。

                                        這些規劃,目的在于做強城市地位、做好產業升級、吸引人口流入,避免在新一輪的城市競爭中,泉州被邊緣化淪為普通地級市。

                                        樓市發展機遇顯然正蘊含在新一輪城市發展機會中。

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                                        如何看待臺商投資區發展,臺商區目前多個新盤同時供應,要如何選擇?

                                        內參非?春梦磥砼_商投資區的發展,此次泉州黨代會,進一步確定了臺商投資區在泉州環灣城市發展的地位,臺商投資區從之前強調的泉州城市副中心向泉州城市新中心邁進,未來五年臺商區更是作為泉州高新產業發展的承載體,產業進一步有作為。

                                        由此可以判斷,臺商核心板塊湖東板塊、海江板塊將打造成為泉州人居新樣板,內參同時看好這兩個板塊未來價值成長性。

                                        以湖東板塊中海學府世家為例,該項目成為近期最大熱門咨詢樓盤,湖東核心地段疊加優質學區(一墻之隔湖東學園),精裝限價1.45萬元(價差形成),具備很好的價格成長性,可以預見開盤即搶房局面。

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                                        【責任編輯:admin】 Tags: 如何 讀懂 新政 泉州

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                                        樓盤名稱 開盤價 位置 開盤時間
                                        當代萬國城ΜΟΜ 10500 晉江市 11-30
                                        碧桂園公園里 洋房均價13490元/㎡,別墅均價19343 豐澤區 12-17
                                        泉州中駿天璟 17436 豐澤區 12-25
                                        中駿云景臺 12300 晉江市 10-10
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                                        萬科城市之光 12257 豐澤區 12-26
                                        世茂璀璨天城 17000 洛江區 04-13
                                        百捷中央公園御府 10500 晉江市 03-25
                                        盛世幸福灣 8300 臺商區 01-14
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