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                                        泉州多個樓盤遭曝光!這些套路一定要小心!

                                        時間:2020-11-05 10:33:01      字號:T|T 來源:泉州房網 點擊:
                                        核心提示: 點擊閱讀>>>

                                        繼“塑料人工湖”后,近日樓市又有一則“奇葩新聞”被頂上了熱搜。

                                        情況是這樣的:山東濟南寶能城樓盤的外圍,最近新增了一個地鐵站牌,站牌看起來像模像樣,可信度非常高。但實際上這個站牌竟然是開發商自己私設的,甚至更奇葩的是,這條地鐵不僅沒有開工建設,甚至連相關部委都還沒有審批通過。

                                        目前,章丘住建局已責令寶能城進行整改。

                                        如此明目張膽偽造國家基建項目的行為,還是第一次見,很多人看完后不由地嘆氣:走過最長的路,是開發商的宣傳套路。

                                        而實際上,開發商為了把房子賣出去,你根本意識不到對方會出什么樣的招式。

                                        本期,我們特地整理了購房過程中容易遇到的9大宣傳套路,結合泉州具體案例分享給大家,希望大家買房路上不被“套路”。

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                                        套路一:臨山而建≠半山豪宅

                                        在泉州,能稱得上是豪宅的項目并不多,若提到半山豪宅更是屈指可數,畢竟并不是所有臨山而建的房子都可以稱為豪宅。

                                        以開盤在即的海韻山居為例,項目在宣傳時用到不少如“半山豪宅”、“泉州另一座寶珊花園”等宣傳標語,但事實上,項目與真正的“半山豪宅”之間有著較大差距。

                                        項目位于東海寶山社區,與經適房東寶花苑僅一墻之隔,東南側有大量自建民房,從居住的角度來說,人居環境一般;同時,項目周邊還存在工廠廠房、廢品回收站等不利因素,不僅影響居住舒適度,同時對項目的整體觀感和品質感也有所影響。此外,項目周邊的小學教育資源較弱,開發商品牌、社區品質以及物業管理水平也有待觀察。

                                        對于品質預期較高的改善客戶而言,切不可盲目聽信開發商一面之詞,而應多走、多看,仔細甄別項目的不利因素。

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                                        套路二:市中心盤≠優質房源

                                        縱觀泉州樓市,中心市區作為目前城建配套及樓市發展最成熟的區域,是很多購房者心目中的居住首選,但因近年來區域內可開發用地較為稀缺,擠牙膏式的住宅產量,中心市區可謂一房難求,因此但凡有新樓盤推出,總能引發諸多關注。

                                        但須注意的是,并不是所有的市中心樓盤都值得買入。

                                        例如位于泉州豐澤街南益商圈附近的泰和玖瓏臺,項目宣傳以“湯臣一品”對標,不可否認地段的確不錯,但事實上項目自身卻存在諸多“硬傷”。

                                        項目規劃有一棟近150米高樓、配套近3萬㎡的星級酒店,其中主樓的1-6層為入戶大堂和酒店配套,7-28層為住宅產品,共計252套住宅房源,其中部分為安置房,樓上為商業SOHO及辦公產品等,其“商住混居”的布局,雖然可以通過電梯的設定來區分,但居住舒適度肯定受影響。

                                        同時,項目主樓以圓心筒、回字形設計,以及玻璃幕墻的內置型陽臺,都不太利于通風采光;此外,產品的戶型也真是出奇的一致,都有一條長長的走廊,產品設計也乏陳可善。

                                        有硬傷就意味著這個樓盤有著先天弊端,后期很難改善,會嚴重影響居住體驗,同時也不利于房產保值。

                                        對于此類產品,即使地段再好,也要謹慎入手。

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                                        套路三:買了學區房≠一定能入讀

                                        “購買XXX學區房,增值教育坐享其成”、“20年黃金教育鏈”、“12年全齡名!薄凇敖逃谝弧钡漠斚,涉及學區房的宣傳成為眾多樓盤促銷的“吸睛大法”。

                                        然而,悉數近年來泉州的維權案例,關于學區的問題頻頻出現,購房者需要認清:買了學區房并不意味著能夠保證入讀!

                                        一方面,在優勢教育資源緊缺的情況下,如果學校實際招生計劃滿足不了當年的生源數量時,就需要搖號就讀。

                                        例如豐澤二實小東海校區,據估算,納入該校服務范圍的住宅體量約200萬方,約2萬組家庭,而學校的承載量是每年段8個班,按每班50人計算,每年能招收新生400人。2萬組家庭VS400學位,就讀也要“搖一搖”。

                                        另外,開發商捐贈金額的多寡、以及捐獻與否,已經漸漸成為考評“優先入學”的重要依據。

                                        另一方面,學區也可能存在“保質期”。

                                        此前有業主在人民網地方領導留言板投訴稱,臺商區某樓盤在銷售時,拿著文體局下發的無時間限制的紅頭文件,對外宣稱“永久學區”房。如今,業主卻被告知該項目并非“永久學區”房,且只剩2年學區。

                                        此外,在小學的生源供給上,很多學校都明確了“三年提供一個學位”的原則,因此在交易環節切記要了解清楚該房源的生源供給情況,即房源“再造學位”的時間能否匹配孩子的入學時間。

                                        最后,學校何時能夠開建、投用也是一個問題。

                                        例如規劃中的泉州市二實小城東校區因圍填海問題未能解決而遲遲未有動工跡象。

                                        對于想購買學區房的家長來說,如果三兩年的時間內就有入學需求的,還是優選中心城區、學區確定、且教育質量經歷過檢驗的強學區。

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                                        套路四:社區品質承諾≠真實呈現

                                        在銷售時,開發商往往會對產品規劃、社區配套、園林景觀等進行包裝、渲染,為購房者勾勒出美好藍圖。但事實上,部分房地產企業為控制成本,對項目進行“減配”、“降標”。

                                        比如戶型和房屋質量降低了檔次;“星級酒店入戶大堂”變“廉價酒店前臺”;石材變涂料;江南園林變疏林草地;水泥標號、砂漿強度、電線品牌等大量的隱蔽工程里也存在著各種“貓膩”。

                                        尤其在當前泉州嚴格“限價”之下,這類問題更是屢見不鮮。而面對房企只顧減配而不顧消費者利益的做法,除了執法部門對此類房企嚴查外,我們能做的便是:

                                        1、盡量選擇實力強的品牌房企,避免容易“跑路”的小型房企;

                                        2、買房時,可通過拍照、錄音等多種方式收集、保存材料;

                                        3、交房時,可以找專業的房屋檢測機構來進行檢測;

                                        4、與開發商協商無果時,堅持走法律途徑進行維權。

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                                        套路五:樣板間≠實際交付標準

                                        很多人在選房時參考的第一標準就是樓盤的樣板間,但實際上,很多樓盤樣板間光鮮亮麗的外表下也隱藏著不少貓膩,比如,樣板間和實際房屋的比例有差異;家具尺寸縮水,造成空間視覺假象;戶型圖和樣板間有嚴重不同;樣板房精裝標準與實際交付不同等。

                                        在泉州,此前也有多個樓盤因樣板間與實際交付不相符的問題遭到業主維權。

                                        針對此類問題,10月9日,蘇州發布最嚴成品房新政——

                                        1、每個戶型均應設置交付樣板房應按不同戶型設置交付標準樣板房。樣板房要真實反映戶型、結構、裝修標準和施工質量。

                                        2、樣板房應保留至該戶型成品住房取得交付使用通知書三個月后方可撤除,并留存影像資料備查。

                                        3、精裝交付標準細化到設備、品牌、型號等都應在合同中明確標注。

                                        4、成品住房交付標準不得低于樣板房和合同約定的標準。

                                        可以說,這些標準的明確,將大大杜絕開發商實際交付房源降標、維權時無證可依等問題。

                                        在此提醒購房者,在參觀樣板間過程中,一定要多問,切勿迷失于華而不實的裝飾。

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                                        套路六:承諾配套≠一定能落地

                                        項目周邊的配套對于購房者來說是重要考量,開發商在銷售商品房時往往會對其配套進行大肆宣傳,但這些“承諾”可能因為各種原因遲遲不能兌現或不了了之。

                                        例如2016年4月,為營銷需求,泰禾原泉州區域高管集體在會上宣誓“華大泰禾廣場2018年6月正式開業”。如今2年多過去了,“華大泰禾商業廣場”開業仍沒有時間表。

                                        華大泰禾商業廣場實景圖(攝于2020年4月8日)

                                        此外,例如軌道交通、海底隧道等也常常被泉州各大樓盤當做宣傳噱頭,雖然這些利好在政府規劃中有所提及,但需要注意的是,這些項目是否能真正落地,何時落地還暫未可知,購房者應理性對待。

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                                        套路七:“買一層用兩層”≠合法可用

                                        在泉州,很多商辦性質的開發指標都被開發商作為類住宅、類別墅類的產品開發。這些產品一般主打挑高、買一層用兩層、類別墅贈送高挑空地下室等突出產品附加值,通過實際+拓展面積折算價格,突出折算價,體現產品優惠。

                                        但實際上,以上產品都是屬于擅自加層和增設加層的擅自改擴建范圍,因此都有可能存在較大的后續糾紛、風險。

                                        例如去年,星光耀廣場二期業主們曾反映,泉州城東星光耀廣場SOHO產品賣房時,開發商宣傳“買一層用兩層”,但二期SOHO交房后,不少業主準備裝修隔層,卻被開發商和物業叫停。

                                        業主訴至住建局,住建局在接受媒體時回復稱“二期商住房加蓋隔層,與原有規劃審批圖紙不符,根據相關法規,無論業主做任何形式隔層,都屬于違規裝修”。

                                        在此提醒:購房者在買“買一層送一層”、“超大面積贈送”等此類產品時,一定不要輕易相信房企口頭上的承諾,或廣告概念宣傳,要看圖紙、看審批、看官方文件,看最終簽訂的合同。

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                                        套路八:承諾回報率≠零風險

                                        作為投資類產品,商業物業在當下風險較高,購房者須擦亮眼睛,特別是那種高單價高總價的商業更是“天坑”。

                                        近年來,一些商辦產品通過“售后返租”的形式進行銷售,以“租金抵首付”、“購房即簽訂房屋出租協議,協議期內不用打理”、“高租金回報”等宣傳手段吸引了不少購房者。

                                        而同時,因開發商資金斷裂致使租金無法定期兌現、或因開發商或商管公司后續招商運管不利無力支付租金,亦或因第三方違約拒付租金等多種情形,集中爆發出了一大批返租帶來的糾紛和問題。

                                        例如,2017年,石獅泰禾廣場與購房業主簽訂10年返租、約定租金每季度發放一次的購房協議。自2019年11月份開始,石獅泰禾廣場返租款支付嚴重滯后,多數業主均未能按時收到返租款。

                                        圖說:石獅泰禾廣場SOHO宣傳海報稱,“100%安全、零風險、10年返租白賺1套房”

                                        因此,購房者對該類“高額回報返租銷售”產品的投資或購買應該慎重(政策風險,房企風險,交易風險),要有風險防范意識,切勿盲目瞄準高回報率,聽信一些片面的誤導性宣傳。

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                                        套路九:宣傳漲價≠真的要漲

                                        在一些特殊的節點,朋友圈常常被一些樓盤揚言漲價的“飛機稿”刷屏。那么,這些喊話要漲價的項目,究竟是虛晃一槍,還是真的要漲?

                                        事實上,市面上那些官宣要“漲價”的樓盤,很多也就是取消特定期間的優惠而已;此外,部分項目自身已臨近銷售尾期,這一類樓盤基本都是在項目首開之時選擇較低的價格入市,沖刺業績,隨著銷售節點接近尾聲,便適當提價,順勢微漲;

                                        值得注意的是,在喊漲的項目中有不少是此前“銷售吃力”的縣域盤/遠郊盤,所謂的“漲價”更多的可能是一種市場營銷的心理博弈,目的就是為了刺激購房者買漲不買跌的心理,給購房者造成一種上漲的預期,催促購房者趕快下定。

                                        因此,面對這樣的“漲價”宣言,我們需以理性的目光看待,個別樓盤的漲價并不能作為整體市場風向的評判。

                                        寫在最后:

                                        在此提醒購房者,一定要擦亮眼睛,識別套路。

                                        最后,希望大家都能買到真正的好房子。

                                        【責任編輯:admin】 Tags: 泉州 多個 樓盤 曝光

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                                        樓盤

                                        樓盤名稱 開盤價 位置 開盤時間
                                        當代萬國城ΜΟΜ 10500 晉江市 11-30
                                        碧桂園公園里 洋房均價13490元/㎡,別墅均價19343 豐澤區 12-17
                                        泉州中駿天璟 17436 豐澤區 12-25
                                        中駿云景臺 12300 晉江市 10-10
                                        建發中泱天成 一房一價 洛江區 09-30
                                        萬科城市之光 12257 豐澤區 12-26
                                        世茂璀璨天城 17000 洛江區 04-13
                                        百捷中央公園御府 10500 晉江市 03-25
                                        盛世幸福灣 8300 臺商區 01-14
                                        南安世茂璀璨天城 一房一價 南安市 11-30
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